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北京pk10平台会不会特意搞人输钱

2018年06月24日 18:26 来源:新华网 参与互动 

 

原标题:【招商策略】变局·机会之—新租赁时代来临

中国经济进入新旧动能转换加速阶段,新动力在逐步壮大。经济的新常态和政策变革的推动下,一些领域和板块正在发生潜移默化或者迅疾的变化。在这种大变局的时代背景下,挖掘一些正在发生临界变化的板块蕴藏的投资机会。

核心观点

??地产板块在国民经济中的地位举足轻重,它关系到投资、消费、民生等方面。目前国内地产行业由增量步入存量,政策主导思想由“去库存”向完善供给过渡,而租赁住房建设将是住房供给侧改革的核心。作为房地产调控长效机制的政策之一,推进住房租赁市场发展正在持续深入。国内住房市场逐步迈向成熟化。

??从海外成熟房屋租赁市场的发展和变迁来看,房价、收入增速、人口增速及结构、政策导向,是房屋租赁行业发展的决定因素。国内住房租赁市场正步入高增长阶段。从需求来看,高企的房价和下降的收入增速使大众的购房年龄不断延后,并引流部分购房需求转向租赁市场;庞大的流动人口带来大量租赁需求;新生代人群居住观念升级。

??政策大力推动住房租赁市场,阻碍行业发展的各种因素逐渐破冰。低价土地、金融支持、租售同权是本轮政策的核心。一方面鼓励供给,推出大量低价租赁用地,降低拿低成本,并给予金融、财税、监管等多重政策红利,提高租赁企业或主体的投资回报。另一方面不断落实租售同权配套政策,鼓励提升租赁需求。后续需要重点发展的金融创新是住房租赁REITs,解决公寓市场发展的资金难题。

??需求和政策共同推动国内房屋租赁市场进入新时代,也将改变着行业竞争格局和盈利模式,行业规模和公司增长空间巨大。国内全国租房比率仅有11.6%,核心城市30%左右。相比之下,美国、日本租房比率全国都在35%以上,核心城市租房比率达到50%。目前国内租赁市场年租金规模在万亿左右,仅有房屋销售规模的7%,美国占比为50%。

??房屋租赁板块投资逻辑:①短期来看,2020年将是绝大多数城市租赁市场政策和实践检验的重要时间节点,房屋租赁租赁具有持续、升温的政策催化因素,主题投资周期长度可期。②从中长期来看,在市场需求和政策的助推之下,租赁市场和租赁机构将进入高速发展轨道,重点城市的租赁人口和房屋租赁企业有充分的增长空间。

??在一个有万亿增长空间的领域里,必然会生长出一批千亿市值的企业。从已发布的政策方案和试点城市的实践来看,预计新租赁市场产业链包括,土地供应商、开发建设方、租赁运营商、金融服务提供商、租房交易平台、SaaS、租后服务方等多元主体市场新格局。建议主要关注如下细分领域①地方国资成立的房屋租赁公司②较早布局租赁的房地产企业③租赁管理和信息服务专业公司

一、新租赁时代来临,万亿增量空间打开

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经济新阶段催生需求发生变化

国内住房市场长期“重购轻租”,2015年中国的租赁人口1.6亿,全国租房比率仅有11.6%,核心城市30%左右。相比之下,美国、日本租房比率全国都在35%以上,核心城市租房比率达到50%。目前国内租赁市场年租金规模在万亿左右,仅有房屋销售规模的7%,美国占比为50%

另一方面,国内房屋租赁机构化率也很低。目前我国出租房约有1亿套,其中超过90%为个人出租,品牌公寓企业总占有率低于2%,开发商自持经营的居住用房不足1%。相比之下,美国租房市场机构化率30%,日本80%。

但随着中国经济进入新常态,在市场需求和政策的助推之下,租赁市场和租赁机构将进入高速发展轨道,重点城市的租赁人口和房屋租赁企业有充分的增长空间。

高企的房价和下降的收入增速使大众的购房年龄不断延后,并引流部分购房需求转向租赁市场。根据发达国家的经验,房价高的城市,住房自有率就越低。德国、法国、日本、美国和英国,住房自有率分别为47%,54%,61%,68%和69%;核心城市住房自有率更低,比如纽约为34%,日内瓦和柏林低至14%。据租赁行业研究数据显示,北京首次购房人群平均年龄已从2013年的30岁推迟到2016年的34岁。2010年到2016年,30岁至50岁的租赁人口占比从11%上升至47%。

庞大的流动人口带来大量租赁需求。2016年末,全国流动人口2.45亿人。国内仍处于城镇化快速发展阶段,国务院2016年《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》,目标是在“十三五”期间户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上,年均转户1300万人以上。按照《国家新型城镇化规划》的进程,2020年我国仍有2亿以上的流动人口,“十三五”时期人口继续向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集,超大城市和特大城市人口继续增长。

此外,中国人口流动进入以家庭化迁移为主的阶段,流动人口的居留稳定性也在持续增强,流动人口在流入地生育的比例快速提高。《中国流动人口发展报告2016》调查显示,流动人口在现住地的平均居住时间超过4年,有一半人在当地居住时间超过3年,未来打算在现住地长期居住的比例超过半数。流动人口对长期房屋租赁需求在提升。

年轻一代和中产的租赁需求也在不断升级。年轻一代和白领进入租赁市场,对居住环境的要求提升,这是消费需求升级在房屋租赁领域的体现,而传统租赁市场无法快速有效的满足这种新型需求。如在美国城市化过程中,早期为外来人口居住的廉租公寓兴起。随着城市中心土地价格猛涨,越来越多中产阶级也难以负担城中心的房价,以及租房的灵活性,催生了市内品质公寓的出现和流行。

据链家研究院预测,3-5年后,国内将有约2亿人进入租房市场,租金规模将超过1.5万亿元人民币;未来10年,国内租房市场租金交易额将接近3万亿元,租赁人口近2.3亿人;到2030年,租金交易额将达4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿人,一线城市租金交易额将超万亿元。

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房屋租赁政策元年

政府为了大力推动住房租赁市场,2017年在鼓励供给和需求方面均出台了一些新的和强有力的措施,使阻碍租赁市场发展的因素逐步破冰。从中央的顶层设计到各地陆续出台文件,政策红利爆发。截至10月30日,全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了租赁政策。

在鼓励供给方面,推出大量低价租赁用地(工商业用地、集体土地),降低拿低成本,提高租赁企业或主体的投资回报。据中原地产研究中心统计数据显示,目前全国已经有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过8万套。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。

此外,还给予租赁企业金融、财税、监管等多重政策红利。目前需要推广的金融创新是住房租赁REITs试点。相比于买卖市场,租赁市场的特征是服务链条长、周期长,REITs可给开发商和长租机构提供退出机制,增强资金流动性。

在鼓励租赁需求方面,提倡“租售同权”。广州率先提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租售同权”。住建部提出将针对“租售同权”进行立法。

二、国外成熟房屋租赁市场的发展规律

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美国房屋租赁市场

(1)美国租赁市场变迁历史

美国是租赁市场发展体量最大、模式最为成熟的国家,大城市租赁人口及房屋占比普遍高于日本、香港,其中旧金山、纽约等城市租赁房屋占比高达60%以上。租金价格也稳定上升,催生了MAA、EQR、AVB等市值超过100亿美元的公司。

据链家研究院数据显示,美国租赁房屋约4390万套,占非空置房屋37%;租赁家庭4370万户,租赁人口约1.1亿人,占总人口35%。美国租赁市场3.2万亿美元,约占交易市场规模50%,机构化渗透率约30%。

1981-1995年,美国房价收入比维持高位,购房负担加重,租赁市场处于繁荣时期。1995年至2006年9月,住房自有率自持续攀升至顶峰69%,之后受次贷危机影响,美国房产市场泡沫被刺破,更多家庭倾向于选择租房,自有率2016年6月触底62.9%。这是美国租赁市场史无前例的黄金发展时期,租赁用房占整体住房市场的比例从31%增长至37%,达到了1965年以来的最高水平。

金融危机发生前,出租空置率一路上升,雷曼兄弟破产前夕空置率达到10%,随之空置率下跌调整,市场租房需求旺盛。

(2)租赁市场影响因素

高房价、收入增长缓慢抑制购房需求,经济危机引发房市泡沫破灭,刺激房屋租赁需求,青年人口占比增加、晚婚推迟置业时间进一步壮大租房市场。

美国房价指数于2007年触顶377.43,此后金融危机刺破房产泡沫,指数出现回落,2012年低谷回升,目前处于上升通道,2016年高达385.38。

人口因素。2016年美国全国人口约3.23亿人次,同比增速0.53%,较2015年有所下滑,其中18-24岁青年人数于1996年触底约24.8百万人次,占全国人口9.37%,此后逐步回升,近20年占比一直保持9%-10%区间水平。受工资薪酬影响,青年消费能力有限,主要依赖租房解决居住问题。

政策因素。完善的租赁底层法律制度和房地产投资信托(REITs)以及对租赁行业的税收优惠政策,直接激励了市场主体参与房屋租赁。例如,将租赁住房投资经营的正常成本(装修改造费用、折旧费、维修费等)纳入经营者收入税基扣减项目,大大降低了租赁机构的运营成本。

美国住房保障源于20世纪30年代经济危机,重点在于解决中低收入家庭的住房问题,主要表现为提供低租金公房、控租与住房补贴形式:

1)提供低租金公房:政府较少直接投资修建公房,主要通过联邦住宅管理局利用贷款补助地方政府修建公房为主,以及提供低息贷款、低价公有土地的优惠措施支持私营发展商开发建设。

2)控租:主要由地方立法规定,通过投票方式进行表决,美国公房租金长期仅占低收入家庭总收入25%。

3)住房补贴:

?砖头补贴,始于1965年,由联邦政府直接拨款补贴给建房者,补贴额为租户收入的25%与市价租金的差额。

?房东补贴,尼克松时期,联邦政府向房东提供补贴,补贴额为市价租金与贫穷家庭收入一定比例的差额。

?租房券,始于1975年,领券者可自由选择承租房屋,并可与出租者直接协商出租金额,经地方公共住房当局确认后,可由政府代为支付一部分租金,但个人不得以该券向政府兑取现金。目前的主导模式,打破了城市低收入住房密集,实现混居,推动城市化进程中心城市和郊区的发展均衡。

?现金补贴,里根政府时期,联邦政府对低收入家庭直接提供现金补贴,补贴额为市价租金70%。

2015-2025年期间,政府补贴房屋租金占比缓慢下降。截至2025年有效期,低于市价的租金水平仅占市场40%,市场化程度逐步提升。

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日本房屋租赁市场

在日本用于租赁的住宅占所有房屋的40%,而且已经形成了相对稳定的比例。据链家研究院数据显示,日本租赁房屋约1852万套,占非空置房屋35.5%;租赁家庭1856万户,占总家庭数量35.4%;租赁人口约3391万人,占总人口27.2%。

日本城市化率较高,目前已达91.38%,而超过100万的城市群聚集人口数量约占总人口65.92%。大城市土地房屋供给有限,为租赁市场发展提供条件。

人口增速下滑削弱需求,日本的租赁市场正在萎缩。人口目前呈现负增长状态,2016年人口同比增速-0.12%,而18-24岁青年占比也在逐年下降,主力军人数下滑减少租赁需求。日本统计局房屋土地普查数据表明,1998-2013年间出租率呈明显下滑趋势。在2010-2015年,下降了大约100万租户。

但新建开工房屋户数中租赁占比约41.13%,明显高于自有、待售规模,侧面反映租赁需求仍继续存在。

日本房屋空置率明显上升,其中,空置房待租率逐步攀升,约占房屋总数7.1%,租赁市场略显不景气。

日本保障房主要由公营住宅、公团住宅和公社住宅组成,公团住宅主要面向中等收入者,住宅可租可售,比例约为1:1;公社住宅面向入社成员,供应对象无收入限制,其中大部分房源供出售;公营住宅的供应对象为低收入家庭,申请对象为月收入倒数25%的家庭,不同家庭人口的家庭收入上限标准有所差异,对特别贫困者、收入低的老人家庭、母子家庭、残疾家庭给予特别照顾。

公营住宅实际租金仅为市场租金1/4-1/3,约占成本50%-70%,运营费用主要依靠租金收入和中央财政补贴,地方政府除利用地方财政拨款建设公营住宅外,也可向日本金融公库贷款。公营住宅由地方政府组织实施,分县营、市营、区营、町营住宅,分别由各级各级地方政府的住宅局组织和运营管理,尚未设立单独公司进行运作。而公团住宅的开发和运营管理由国家成立住宅都市整备公团进行,性质为特殊法人(事业单位)。

近年来政府提供的公租房比例有所下调,目前提供约196万套房屋,占租房总数10.58%,而民营供房有明显上升态势。

从政策层面来看,法律规定国家有提供廉价住房的义务,先后颁布《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》、《城市住房计划法》、《住宅建设计划法》等。

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香港房屋租赁市场

据香港统计局数据显示,截至2017年一季度,全港家庭住户总数约251.2万户,其中全租与合租共计116.8万户,占比46.5%,2003年触底41.3%,此后反弹回升。

据香港差饷物业估价署统计,售价指数和租金指数2003年触底,此后一路攀升至2015年最高位,分别为296.8和172.8,目前有所调整回落,分别跌至286.1和168.2。

香港人口增速放缓,净流入仍呈现正增长,人口密度逐年上升,土地房屋供给有限,房价被加剧推高,刺激房屋租赁市场。

20-29岁青年消费购买力有限,更倾向于选择租房解决住房需求。该年龄段人数占比缓慢下降,引发租赁需求有所回落。

香港政府于1954年开始实施公共房屋计划。香港房屋委员会设有公屋申请制度,藉以公平和有秩序地为符合资格的申请者编配公屋单位,包括一般家庭(基本公屋申请资格)、长者(包括高龄单身人士优先配屋计划及共享颐年优先配屋计划)、非长者一人申请、天伦乐优先配屋计划。与此同时,房委会为超过两百万人(约占全港人口三成)提供居所,目前拥有179个公共屋邨、逾76万个租住单位,并设有租金援助计划,透过宽减租金援助暂时有经济困难的公共租住房屋(公屋)租户,合资格申请人可获减四分之一或一半租金,由2016年9月1日起,减租年期由一年延长至两年。截至2017年一季度,公营租住房屋约占家庭住户31%。

三、行业竞争格局的变化和建议关注领域

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海外龙头公司的规模和市值空间

海外房屋租赁行业主要包括租赁管理公司和租赁服务公司。租赁管理公司是公寓投资开发商和运营商。主要分为两类:一类是重资产持有式,运营模式主要是自建、持有、对房间进行管理和出租,主要包括开发商和REITs。开发商以The Michaels Organization、Forest CityResidential Group、 Leopalace21等为代表。REITs包括以AVB、EQR、ESS、MAA为代表的上市REITs公司。另一类是轻资产运营式,主要是公寓运营商,以运营为主,较少持有物业。

租赁服务公司是行业服务机构,包括资讯、公寓租赁平台、数据分析、金融、软件开发、维修清洁、家居建材、生活服务类,例如aprtment.com, AnyoneHome、自助洗狗机。

根据美国房地产投资信托基金协会(NAREIT)统计,截至2017年7月,美国住宅REITs有22家(含15家公寓型REITs),板块总市值约1,600亿美元。EQR是美国第一家上市的公寓型REITs,于93年上市,定位美国最高增长和最繁华地区收购、开发和管理高品质公寓,战略聚焦核心地域,2016年共拥有公寓房间数7.75万间,物业数量302个,市值300亿美元。

EQR租金收入占营业收入99.85%。近年公司租金收入逐年上升,2016年收入和利润有所下滑。可以看出收入最高的EQR年总租金收入为24.2亿美元左右,大约130亿人民币,但相应的市值达到了近1500亿人民币。

日本采取典型的包租模式,即公司接受业主委托代其管理房屋,与业主签订房屋租赁协议,承担房屋租赁空置期风险,为业主提供寻租及租后管理服务以获取稳定租金差。包租物业在日本租赁物业中占比高达65.2%。

Leopalace21是日本最大的公寓运营商之一,运营租赁房间约57.04万间,聚焦“建造+租赁”协同发展的商业模式,由“以租引建”转变为“以建引租”,打造精细化发展,布局核心城市地区,长短租相结合,为租客提供全流程服务,同时通过网络信息平台整合,提高运营效率。

公司租赁业务占净销售额、营业收入比重均稳步上升,而建造业务收入有所下降。目前租赁业务占净销售额比重80.28%,受2008年雷曼兄弟倒闭引发金融恐慌,由建造驱动盈利模式遭受挑战,公司逐步调整商业模式,促进租赁与建造业务双头发展。

公司租赁房屋具有较高入住率,截至2017年7月,公司管理房间约57.04万间,其中,非闲置房约51.19万间,入住率高达89.75%,虽然近两月比重有所下降,但仍处于高位。

香港中原集团目前是香港规模最大的房地产代理集团,拥有强大的网络资源优势和品牌资源互补优势,不断延展市场布局和拓宽业务范围,采取纵向连锁营销模式,根据各地房地产供需活跃程度开设分店,互通信息,协助服务,降低中介服务成本,同时形成规模效应,树立品牌优势。依托大数据战略,深度解析客户,匹配客户租赁需求。

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国内房屋租赁产业链和竞争格局

从已发布的政策方案和试点城市的实践来看,预计新租赁市场产业链包括,土地供应商、开发建设方、租赁运营商、金融服务提供商、租房交易平台、SaaS、租后服务(家居、维修、保洁等)方等多元主体市场新格局。

在土地供应环节,手握丰富的工业、商业用地资源的企业,通过把富余用地转做租赁用地,可以获得资产价值重估,如产业园区类公司。

在开发建设环节,除了传统的地产公司,地方国家队这支新兴的力量在政策支持下崛起,它们在拿地环节具备绝对优势。

在租赁运营端,有银行等新兴力量介入。其运作模式是银行与房企联手向实体企业提供高品质长租房源。银行与开发商合作签署住房租赁权转让协议,增加租赁房源供给,开发商保留房屋所有权,将居住权交给银行,银行给予开发商一个长期稳定的资金来源。

其他租赁运营参与方包括:传统地产开发商,如万科的泊寓、龙湖的冠寓、远洋的邦舍等;地产中介类的,如链家的自如、我爱我家的相寓等;传统酒店集团类,目前有城家公寓、逗号公寓、窝趣轻社区等;互联网+资本平台类,如蘑菇公寓、青客公寓、you+公寓、魔方公寓等。

在金融支持端,银行和互联网金融积极介入,大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域,租赁业务“开发-运营-消费-退出”全产业链的金融支撑体系有望逐步确立。对阿里、京东等互联网公司来讲,进军房屋租赁可以扩充品类和扩大营收规模,更重要的是积累了大量的信用数据,为其金融板块业务发展服务。

在租房交易平台领域,链家、我爱我家、58同城已经占据优势地位,但是面临地方政府和互联网企业联合平台的竞争。

SaaS系统帮助房屋运营商进行房源管理、财务数据以及运营情况的统计与分析,并通过越来越深的数据挖掘与用户分析,它还能够进一步触发更多交易行为,从而提升交易效率。

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建议关注的细分领域

需求和政策共同推动国内房屋租赁市场进入新时代,也将改变着行业竞争格局和盈利模式。

由于政策倾斜与企业资源的差距,房屋租赁行业未来将形成地方大国企、银行、地产巨头以及大型房产中介主导的格局,它们在获取房源,以及推出资产证券化产品方面具备绝对优势,有利于在住房租赁市场抢占市场份额。住房租赁市场的重大改革加速了房地产行业洗牌。

在一个有万亿增长空间的领域里,必然会生长出一批千亿市值的企业。建议主要关注如下细分领域①地方国资成立的房屋租赁公司②较早布局租赁的房地产企业③租赁管理和信息服务专业公司。

重要声明

本报告由招商证券股份有限公司(以下简称“本公司”)编制。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告基于合法取得的信息,但本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告所包含的分析基于各种假设,不同假设可能导致分析结果出现重大不同。报告中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述证券买卖的出价,在任何情况下,本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。除法律或规则规定必须承担的责任外,本公司及其雇员不对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失负任何责任。本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。

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【编辑:王忠会】
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