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2018年06月24日 18:26 来源:新华网 参与互动 

 

原标题: 政治局会议传递重大信号,海南全岛限购后怎么办?

来源/微信公众号:樱桃大房子 作者:樱桃

我今天刚刚结束成都4天的楼市调研行程,这几天来不及写稿,所以趁今晚到重庆的间歇,简单说下这两天朋友们留言问的比较多的两个问题,直接上干货!

1. 海南的整体走势和预判

回顾海南的利好

去年11月我写过一篇海南的,当时判断海南房价没有涨完,后面估计还有百分之二三十的空间,特别是接近春节期间,海南房价一般还会涨一波,对于养老自住,我认为可以买,但短期套利投资,我并不建议去追尾,这点涨幅根本不够你塞牙缝, 截取当时的文章和判断:

按照目前的消化速度,海南今年的去库存周期会下降到6个月以内。按道理,海南应该加大土地供给速度才对,但今年的土地供给量明显下滑,这样会导致明后年的新房供给明显跟不上。所以这一点,也是我比较担心海南房价还要上涨的主要原因。

海南过去七年都在消化上一轮泡沫,今年才补涨百分之五六十左右,这一轮肯定是没有涨完,后面应该还有百分之二三十以上的空间,但可能是缓慢的,毕竟限购了。

如果你是买来给家人养老的,现在可以买,如果纯粹投资,有名额,你手头有钱没地方投,打算长期持有,偶尔自己住的话也可以买,用高杠杆想短期获利就没必要了,因为海口、三亚、万宁、陵水限售都是5年,估计你扛不住,而且异地投资也比较麻烦。

全文链接:原创 | 海南投资教训:买房7年了,有的终于回到原价,有的还在深套中

前几天在海南自贸港利好出来之后,很多人看多海南,很多投资客给我留言蠢蠢欲动,房价闻风而动,欲再起航,我4月14日马上就发文警示,不要再去投资海南的房子买套了,你要知道,海南已在中央政策的庇护下,决心放弃房地产主业,为了不再重蹈2010年国际旅游岛的房地产泡沫炒作路径,海南随时会升级调控,绝不会再给外来投资客任何搅黄的机会,因为中国人投机炒作最在行,热钱出不去,只能到处乱窜,果不其然,前天就全面限购。【可关注我的微信公众号:樱桃大房子,获取我所有分析和观点】

我当时的整体判断是:

对海南而言,这当然又是一个巨大的利好,堪比2010年1月海南国际旅游岛批复,令投资客兴奋。

但很多没有参与上一轮海南投资热潮的人可能并不清楚,2010年那些因为炒作旅游岛而狂热冲进去买房的投资者,被套了七八年才解套。

历史总被遗忘,故事总在重演。

而这一次,卷起袖子准备往里冲的又是新一代财富积累的投资者。

但从去年12月中央痛批海南鼓了钱袋,毁了生态,到海南3月31日出台有史以来最严的房地产调控,樱桃已经越来越感觉海南要彻底跟房地产说拜拜了,而有了自贸区后,消费将逐渐替代投资,成为海南经济的支柱,海南抛弃房地产也更有保障和底气了。

海南成立自贸区后,会不会再次成为一个房地产炒作的概念呢?反正已经有很多人问我能不能去买房了,但我预计,只要被爆炒,等待投资者的将是更为严厉的调控。

全文链接:重磅!中央批复海南自贸区,投资客已蠢蠢欲动,炒作故事又将重演吗?

对海南未来走势的判断

海南现在有的地方拿到房产证再限售5年,相当于你签了合同要等上七八年才能卖,这期间房子完全失去了流动性,有的人认为,海南不再新增建设用地,房子未来一定供不应求,买到就赚到了,我只能说对于养老自住是这样,因为你一年里要去住上三个月到半年,省的麻烦租房。

但投资要看你买入的时间点,两三万买的三亚市区没问题,但三四万买的海棠湾,估计就要站岗好几年了,尤其那些小城市,算上资金成本,七八年后的价格,能不能保本都很难说,因为海南的气候决定了,一年最多住上半年,外地人来这里养老也是半投资半自住,如果不是看涨,人家不会买房的,你可以算算成本,租个两房的民宿,一个月五六千块,半年3万块,买个房子3万块一平,两房两百多万,虽然租金以后会涨,但房子以后也会有房产税啊!而且一年能去住上半年的老年人又有多少?很多中年人能住个一两个月就不错了,所以海南的房子跟一二线城市还是有本质区别的。

我始终觉得,你在高点去投资海南的回报率,显然不如投资一二线更好,这是机会成本,所以没有买到海南的人,你不是要叹息后悔没有赶在调控出来前去抢一套等着升值,而是应该庆幸没有买套,这钱可以投在更有价值的地方。【可关注我的微信公众号:樱桃大房子,获取我所有分析和观点】

2. 政治局会议对楼市的影响

我看大家关注的焦点是对“扩大内需”的提法,意味着什么,又有一些自媒体解读为房价要涨了,然后又有粉丝很紧张的来问我,什么政策都能往房价上涨上靠,我真是醉了。

回顾过去的政治局会议,2013年~2015年间,是“释放内需潜力/扩大内需战略”等提法。而2016年开始,在供给侧改革的大背景下,关于需求层面的提法是“以推进供给侧改革为主线,适度扩大总需求”。而本次会议“加快调整结构与持续扩大内需”的提法,机构都认为,这意味着中央开始关注经济的下行压力。

我前面的文章也分析了这一次降准,其实主要是因为流动性问题引发经济增长压力显现。这一次政治局会议的提法,也与此背景有关。

特朗普引发的贸易战,带来的外部问题,靠出口是靠不住了,所以我们必须要再一次强调扩大内需拉动经济增长,减少对外部的依赖。但扩大内需又不是只有房地产消费,除了买房子,难道你们就没有别的消费了?车子也是大消费品吧,楼市有意要调控,要控制炒房,除了支持你自住,怎么会鼓励你们来投资消费呢?所以至少目前的调控政策不可能放松,对房价上涨的担心是多余的。

这次会议提到,要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督,消除隐患。

什么叫健康发展,消除隐患,绝大部分一二线城市(具体城市具体再分析)房价起码会保持现在的平稳水平甚至需要下降,至少在两年以上才能算健康,否则依然是泡沫大,隐患就没法消除。

呵呵另外这个排位,也很有意思,楼市排最后一位了,说明楼市的地位明显下降了,信贷排第一,股市排第二,从未有过,说明化解重大风险是当前重中之重,而股市的重要性以后高于楼市,我猜想,中国也是在给钱找投资出路,找新的蓄水池,现在不是要各种独角兽和BAT回国上市嘛,以前放水太多,有钱没地方投,大家只能去买房,现在不准炒房了,以后钱总要有个地方去啊,那就炒股了。

欢迎关注微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8),专注研究房地产十年,通过深入研究宏观经济走势,为读者把握房地产涨跌的短周期,不唯空,不唯多,只唯实。

【编辑:王忠会】
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